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业内称降息是短期利好 或长期利空

11月22日起的降息是自9月30日“央四条”松绑信贷政策后,房地产再度迎来的信贷利好政策。业内普遍认为,此次降息可以刺激目前正徘徊于底部的房地产行业加速复苏。 笔者也不否认上述观点,但是央行降息还从侧面反映出另外一个问题:央行越降息,地方政府越“救市”,说明当前市场形势依然相当严峻,尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹,但是,一波行情之后压力会更大,尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲,库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。 造成上述情况的原因主要有两点:一方面是由于持续的经济结构调整,经济基本面有下行压力,20152016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来;另外一方面,楼市快速发展的黄金时代已经过去,现阶段主要特征就是供求会逐渐达到平衡。此时,央行降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急,但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。未来,楼市库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。 因此,一定意义上来看,央行降息意味着对楼市“短期利好,长期利空”,并且也很难避免长期利空的发生。 正如“央四条”首套房贷优惠基本落空一样,降息之后并不意味着银行等金融机构对于楼市投资“风险控制”上降低要求,未来一段时期内无论是开发贷款还是个人按揭贷款,银行等金融机构“惜贷”的行为还会持续,以继续控制楼市投资风险。 从今年以来国内货币政策变化特征来看亦是如此,即使受到美国QE退出的影响,国内货币政策“大水漫灌”的刺激措施几乎不可能出现,从当前来看,2014年10月份M2同比增长12.6%,低于今年13%的控制目标,中国货币政策基本上是表现为“细水长流式”的“微刺激”。从这个角度来看,即使降息之后国内货币政策总体仍然会维持改革阶段的偏紧的“新常态”, 因此,降息之后给开发商的预期没有那么乐观。对于房企来讲,房企不会因为此次降息而资金面有较大缓解,整体房企资金面紧张的基本面不可能改变,未来市场仍然存在不确定性。尤其是中小企业,仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。同时,对于大多数城市来讲,尽管会出现一波放量的成交行情,但楼市仍然面临去库存压力。此时,开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象,比较明智的做法是利用政策短期利好的“窗口期”,未雨绸缪,继续坚持跑量的高周转策略,加大去库存力度,通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力,同时,也尽可能规避未来市场再次遭遇供大于求的“利空”,减少未来可预见的市场风险对自己的影响。 那么,对于购房者来讲,显然,应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲,短期内,对商业房贷客户来说,根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表,五年以上贷款基准利率为6.15%,较此前的利率下降0.4个百分点,相当于此前利率打了94折。 对于楼市来讲,在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来几个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现小幅涨价的现象。

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